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O que é um contrato de promessa compra e venda?

Um CPCV (contrato de promessa compra e venda) trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e típico realizado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor. Este contrato, tem como objetivo estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou de um terreno como garantia até à celebração do contrato definitivo.

Esta pode ser uma das fases que antecedem a escritura de compra e venda entre quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador)

Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, este acordo vai salvaguardar os direitos dos indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura da compra e venda, devendo assim obedecer a determinadas regras. Isto porque, mesmo não sendo obrigatório, tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes.

Vejamos dois exemplos. Imagine que pretende fechar negócio com o proprietário de uma casa que visitou, mas como ainda não tem o seu crédito habitação aprovado, gostaria de assegurar não perder o negócio. Para tal, opte por um contrato de promessa compra e venda para garantir que não tem surpresas.

Este exemplo serve também ao contrário, ou seja, caso seja proprietário de um imóvel e surja um interessado que garanta que vai comprar o mesmo, no entanto, tem que pedir primeiro um crédito habitação. Para garantir que não há uma desistência por parte do interessado e perder a oportunidade de vender a um terceiro, pode sempre optar por salvaguardar-se através de um CPCV.

Em que situações devo fazer um CPCV de um imóvel?

No ponto anterior, exemplificámos dois momentos em pode, e deve, fazer um contrato de promessa compra e venda. Contudo, existem outros momentos em que vale a pena garantir que não sai prejudicado do negócio. Deverá então fazer um CPCV quando:

- Pretende firmar o negócio, afastando assim outros possíveis compradores;

- O imóvel não dispõe de licença de utilização;

- A construção do imóvel não está concluída;

- O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Quais são os requisitos deste contrato?

Mesmo não sendo um contrato de caráter obrigatório, este tem regras que precisa respeitar. Existe um conjunto de informações que devem constar no contrato, para que produza os efeitos desejados, tais como:

- Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor), contendo, designadamente: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade e número de identificação fiscal (NIF);

- Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, por exemplo, anexos, garagens, piscinas;

- Indicação do valor de transação e forma de pagamento;

- Menção à data de prazo para a realização da escritura, ou se tal não for possível determiná-la, deve indicar o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda;

- Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;

- O montante do sinal dado pelo potencial comprador ao vendedor;

- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás e funcionar nas suas normais condições.

- Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).

Ao CPVC deverá ainda juntar a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá então juntar a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, anexe uma declaração que a substitua.

Do que se trata o sinal num CPCV?

É muito comum existir um valor envolvido no contrato de promessa compra e venda, designado por sinal. Este trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o promitente-comprador entrega ao promitente-vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa. E também é prova da seriedade da intenção contratual.

A quantia dada como sinal, normalmente, varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido.

Atenção! Não entregue nenhuma quantia sem a contrapartida de um recibo, ou então certifique-se de que o contrato refere o valor avançado.

O que significa a eficácia real do contrato?

A lei permite que, mediante o preenchimento de determinados requisitos, possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, ganhando assim força jurídica que abrange também terceiros. A esta “eficácia acrescida” chamamos eficácia real. Ambas as partes podem atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e escrita na escritura pública e ser também ela registada.

Uma vez atribuída a eficácia real a um CPCV, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de que este se encontre na posse ou detenção de um terceiro.

No entanto, o direito do promitente comprador pode ser tutelado ou protegido de outras formas, designadamente através do registo provisório de aquisição.

O que acontece em caso de incumprimento do contrato? Posso perder dinheiro?

Sim, num CPCV pode perder dinheiro no caso de incumprimento do contrato. Se for o promitente vendedor a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá que devolver ao promitente comprador o valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do contrato promessa) em dobro.

Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do promitente comprador, o promitente vendedor pode ficar com o valor do sinal.

A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.

Já se assegurou que o banco aprova o seu crédito habitação?

Para evitar perder dinheiro, deve antes se assegurar que tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação de um crédito habitação. No entanto, caso ambas as partes estejam de acordo, é possível adicionar uma cláusula que anule o contrato caso lhe seja negado o crédito por parte do banco. Isto permite salvaguardar-se e reaver o dinheiro do sinal entregue ao promitente vendedor.

Existem serviços de intermediação financeira que negociam com os bancos por si e que tratam de toda a burocracia.

Quais as vantagens de um contrato de promessa compra e venda?

Um contrato de promessa compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:

- A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.

- Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;

- Caso o imóvel não disponha de licença de utilização;

- Quando a construção do imóvel não estiver concluída;

- Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra;

- O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Que cuidados devo ter antes de assinar o contrato?

Tal como já referimos, mesmo este não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que este é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deverá ter os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV:

- Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;

- Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);

- Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;

- Assegure-se que o seu crédito habitação é aprovado (no caso de o necessitar, claro);

- Na existência de um condomínio, peça antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;

- Verifique antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.

O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?

Segundo o art.410º, nº3, do Código Civil, para que este documento tenha valor jurídico, deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.

Caso contrário, e em termos práticos, não é válido nem produz efeitos. Contudo, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerida por quem provocou a situação, isto é, por quem não assinou o documento. Por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.

Posso cancelar o contrato?

Sim, pode cancelar o contrato. Contudo, pode implicar o incumprimento do mesmo que, tal como já referimos, leva a que no caso do vendedor tenha que pagar o dobro da quantia dada como sinal e, no caso do comprador, a perder o sinal.

Para evitar surpresas, garanta que existe uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. Essa cláusula deverá descrever como deve rescindir o contrato e em que período de tempo.

Mas, como a falar é que nos entendemos, pode sempre tentar expressar a sua vontade de cancelar o contrato ao outro envolvido e, caso concorde, negociar um encerramento do contrato e em que condições.

Para se salvaguardar, consulte um advogado antes de tomar qualquer decisão que possa afetar os seus direitos e deveres legais.

No caso de ser comprador, devo pedir um prazo para a escritura?

Confirme se está determinado no contrato o prazo para a celebração da escritura. Se não estiver, solicite que essa informação seja acrescentada. A data deverá garantir uma margem de segurança, para evitar que o comprador perca o sinal.

O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura?

Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Tal como já referimos, e aplicável também ao não cumprimento do prazo da escritura, se for o vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal. No entanto, poderá acrescentar no seu CPCV uma alínea de extensão da escritura, para evitar que saia prejudicado.

Este imposto é provavelmente das rúbricas de maior peso no total de despesas a ter em conta, e é da responsabilidade do Comprador, visto que é um imposto sobre a aquisição de um bem imóvel.

O IMT incidirá sobre o valor que consta do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior. É ainda importante ter em conta que o IMT compreende taxas diferentes de acordo com a finalidade do ativo – habitação própria permanente, habitação secundária, prédio rústico ou outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas – assim como também há a possibilidade de isenção.

Deve-se pagar o IMT de uma só vez nas seguintes ocasiões:

- compra e venda de imóvel (novo ou usado);

- permuta de imóvel;

- concessão de usufruto e uso da habitação;

- cedência da posição contratual de comprador;

- atribuição de direitos sobre o imóvel por parte do proprietário por procuração irrevogável.

Consulte o Código do IMT.

Pagamento de IMT antes da escritura

O IMT deve ser pago antecipadamente para a escritura de compra e venda ser assinada. Para a realização da escritura o notário exige um comprovativo de pagamento do IMT. O pagamento pode ser feito no Portal das Finanças ou na tesouraria das Finanças do local do imóvel.

Isenção de IMT

Existe isenção de IMT quando o imóvel se destina unicamente à habitação própria e permanente do novo proprietário (ou inquilino, em caso de arrendamento).

De referir que os imóveis no Continente até 92.407€ e nas Regiões Autónomas até 115.508,75€ estão isentos de IMT.

Exemplo

Um prédio urbano exclusivamente destinado a habitação em Portugal Continental, é adquirido pelo preço de 140.000,00€, apresentando um valor patrimonial de 130.000,00€.

O IMT a pagar por esta transação será então de:

(140.000,00€ x 0,05%) – 5.640,23€ = 1359,77€

TABELA IMT (localização)

SIMULADOR IMT e imposto de selo

Este imposto incide sobre o valor que consta do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior. No caso da aquisição onerosa ou por doação do direito de propriedade incide a taxa de 0,8% sobre o valor. No caso de aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião, incide a taxa de 10% sobre o valor.

Imposto do Selo no crédito à habitação

Desde logo, no crédito à habitação há lugar ao pagamento deste encargo em dois momentos distintos: por um lado, na realização da escritura da casa que se vai adquirir e, por outro lado, quando o montante do empréstimo é disponibilizado na conta à ordem.

No momento da escritura o Imposto do Selo aplica-se sobre 0,8% do valor de aquisição do imóvel. Exemplificando, se a casa custar 120 mil euros, o que se pagará de Imposto do Selo aquando da escritura será de 960 euros.

A partir do momento em que se recebe o montante solicitado do empréstimo na conta à ordem passa-se a suportar Imposto do Selo sobre o valor do crédito, aplicável conforme o prazo:

- Se for de 1 a 5 anos, a incidência é de 0,50%;

- Para mais do que 5 anos aplica-se em 0,60%.

Além disso, existe ainda a cobrança deste imposto sobre as comissões exigidas pelos bancos no crédito à habitação: neste caso, a incidência é de 4% nas comissões de abertura, de estudo, de dossier e afins.

Embora o Imposto do Selo seja igualmente aplicado por todas as instituições financeiras, a verdade é que cada uma tem características e vantagens específicas para quem pretende comprar casa. A escolha deve ser ponderada e deverá comparar as diversas ofertas do mercado.

Consulte o Código do IMT.

Simulador IMT e imposto de selo.

Tipicamente o custo com a Escritura é da responsabilidade do Comprador, pois é habitual que seja o Comprador a decidir o local, data e hora da mesma. No caso de o Comprador precisar de financiamento bancário é a própria Instituição Financeira a decidir o local da escritura.

Escritura de imóvel: o que é?

Antes de qualquer outra coisa, vamos perceber o que é exatamente uma escritura de imóvel. E para que fique bem claro, podemos resumir da seguinte forma: a escritura consiste no ato jurídico que legitima e legaliza o contrato de compra e venda de um determinado imóvel. Para que a escritura seja firmada, é necessário que estejam presentes as duas partes interessadas no negócio, vendedor e comprador, e é também exigida a assinatura de um notário ou de um representante legal.

Tipos de escritura de imóvel

No que toca a escritura de um imóvel, existem alguns diferentes tipos, consoante o objetivo de concretização de negócio. A saber:

Escritura de compra e venda

Este é o tipo de escritura mais comum e o que oficializa a compra (e respetiva venda) de um determinado imóvel.

Escritura de compra e venda com a intervenção de instituições financeiras

Muito semelhante à escritura referida anteriormente, neste caso surge uma terceira figura que é o banco que vai conceder o empréstimo, figura esta que tem de estar presente no ato da escritura e no próprio documento elaborado.

Escritura de doação

No caso da escritura de doação, o processo é exatamente o mesmo, com a diferença de que não existem valores associados, ou seja, o vendedor passa a doador e a transferência do imóvel é realizada sem qualquer custo associado para o comprador.

Escritura de permuta

Finalmente, neste caso, a escritura é realizada para firmar a troca de imóveis entre duas partes. Esta troca pode ou não exigir algum valor acrescido para uma das partes, caso um dos imóveis não tenha valor equivalente.

Passos a seguir

A escritura de imóvel corresponde à fase final de celebração do contrato. Ela é geralmente antecedida por um contrato de promessa de compra e venda, onde é pago um sinal como forma de garantir a vontade de comprar a casa.

Nesse mesmo documento é estipulado um prazo (entre 30 a 90 dias geralmente), findo o qual é necessário marcar e efetuar a escritura, sob pena do comprador perder o valor do sinal.

A partir do momento da escritura, o comprador passa a ser o legal proprietário do imóvel. Saiba quais o vários passos que compõem esta fase:

Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis)

Se não estiver isento deste imposto, obtenha informações sobre como pagá-lo no sítio oficial das finanças ou numa repartição das finanças, próxima de si. O comprovativo de liquidação do IMT deve ser apresentado no ato da escritura.

Registos de aquisição e hipoteca

As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca são celebradas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são requeridos durante a leitura da escritura.

Escritura de compra e venda e de hipoteca

O momento da escritura engloba dois momentos. O primeiro corresponde à celebração do contrato de compra e venda, através do qual o comprador passa a ser o proprietário do imóvel, e o contrato de mútuo com hipoteca no qual é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc).

Após a celebração deste último contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel, ao seu antigo proprietário.

Documentação necessária

E então, que papelada é necessária para firmar uma escritura sem percalços? Nós ajudamos com a lista (explicação de cada uma na lista principal):

- Documentos de identificação civil e identificação fiscal dos intervenientes;

- Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;

- Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;

- Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);

- Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);

- Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão);

- Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;

- Comprovativo de pagamento do IMT;

- Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;

- Declarações de Exercício do Direito de Preferência (caso existam);

- Certidão Toponímica (caso exista);

- Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (caso exista);

- Contrato promessa de compra e venda do imóvel;

- Declaração de liquidação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Como tudo, a escritura acarreta custos que podem ser um tanto ou quanto significativos. Tal depende de vários fatores como o valor do imóvel, se se trata da primeira ou da segunda habitação, entre outros aspetos que interferem no preço da escritura.

A questão não está só nos custos com a escritura em si, entenda-se, com o documento, mas antes com os impostos, já para não falar das despesas associadas ao crédito à habitação.

Associados a uma escritura estão sempre alguns custos, que têm a ver com a transação em si e também com os impostos públicos e com o valor do crédito (caso exista):

- Imposto do selo sobre a transação: 0,8%

- Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%

- Registo da escritura, a ser feito em advogados, Balcão único na Conservatória ou balcões do serviço casa Pronta, ou ainda em Notário privado ou público ou privado;

- Pagamento do IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário x Taxa a aplicar – Parcela a abater (conforme dados abaixo):

Rendimento coletável | Taxa | Parcela a abater

Até 92.407,00€ | 0% | 0€

Mais de 92.407,00€ até 126.403,00€ | 2% | 1.848,14€

Mais de 126.403,00€ até 172.348,00€ | 5% | 5.640,23€

Mais de 172.348,00€ até 287.213,00€ | 7% | 9.087,22€

Mais de 287.213,00€ até 574.323,00€ | 8% | 11.959,26€

Mais de 574.323,00€ | 6% | 0€

E há mais custos?

Para além dos custos com registos e impostos, ao comprar casa considere também outros custos como:

- Prémios de seguros;

- Condomínio;

- Outras taxas e impostos;

- Outras despesas que entretanto surjam (como, por exemplo, a manutenção do imóvel).

E se fizer um crédito habitação, que custos terei?

A compra de um imóvel com recurso a financiamento bancário tem um conjunto mais alargado de custos. Assim, aos custos acima referenciados será necessário ainda suportar:

Comissões Bancárias: Variam de acordo com a instituição financeira, mas em média poderá contar com um valor perto de €1.000. Falamos aqui de comissões de avaliação, estudo do processo e outras. Este valor irá depender também de protocolos que existam.

- Imposto de Selo: O financiamento bancário dá lugar ao pagamento de imposto de selo sobre o valor financiado. Assim, irá suportar um IS de 0.6% sobre o valor do financiamento.

- Registo: O registo em escritura referenciado acima era apenas para um ato. No entanto, é necessário registar também o mútuo com hipoteca (vulgarmente conhecido como hipoteca do imóvel a favor do banco). Neste caso, o custo ao invés de €375 passa a ser de €700.

- Seguro de Vida: Os bancos exigem o pagamento de um seguro de vida que cubra o caso de morte do titular do contrato. Este valor irá depender de diversos fatores como a companhia de seguros, o valor em dívida e as condições de saúde do cliente.

- Seguro Multiriscos: Que também irá variar de acordo com o valor do imóvel.

Exemplo para compra de habitação própria permanente de €120.000 com Crédito Habitação

Para simplificar a análise, tomemos um exemplo de um contrato de crédito habitação para compra de um imóvel urbano. Neste caso, teremos os seguintes custos:

IMT: €551,86

IS sobre compra: €960

IS sobre financiamento: €720

Registo Casa Pronta: €700

Comissões e Encargos Bancários: €1.000

TOTAL: €3.931,86

Os custos para quem vai comprar casa são expressivos. Porém, face aos custos crescentes do arrendamento, a compra de casa própria mediante crédito habitação é na maioria das vezes o negócio mais vantajoso.

O custo da escritura costuma variar consoante o tipo de notário (público ou particular) e se há financiamento bancário ou não:

Balcão Casa Pronta:

Compra e venda – 375€

Compra e venda e mútuo com hipoteca – 700€

Notário particular:

Compra e venda – A partir de 400€

Compra e venda e mútuo com hipoteca – A partir de 800€

Agora que já sabe qual a importância de fazer a escritura de imóvel, trate de reunir os documentos necessários e de reservar dinheiro para pagar todas as despesas associadas.

Não se esqueça que só a escritura de imóvel o torna, legalmente, proprietário dessa casa dos seus sonhos, por isso celebre o quanto antes este documento, fundamental para a oficialização do ato de compra da sua habitação.