Glossário Imobiliário – A

Ação de Reivindicação: Meio judicial facultado ao proprietário de um determinado bem, no sentido de permitir o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.

Ação Direta: Recurso à força com o intuito de realizar ou assegurar um direito próprio. só é lícita quando não seja possível recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais, quando exista um direito próprio e o agente não exceda o que for necessário para evitar o prejuízo, nem sacrifique interesses superiores aos que se visam assegurar.

ADENE: Agência para a Energia – É uma instituição que tem por missão promover e realizar actividades de interesse público na área da energia e das respetivas interfaces com as demais políticas setoriais.

Adjudicação: Acto de atribuir um serviço a alguém, mediante decisão judicial ou administrativa ou contrato. No regime das obra públicas, traduz-se na decisão pela qual o dono da obra aceita a proposta de um dos concorrentes à concretização da obra.

Administração Central: Estado – que tem como órgão ativo o Governo. É constituída pelos órgãos e serviços da administração que em todo o território nacional prosseguem interesses comuns.

Administração de Imóveis por Conta de Outrem: Consiste na gestão de imóveis, desenvolvida em nome dos proprietários por entidades com poderes de representação para a prática de atos da administração dos imóveis.

Administração Local Autárquica: Atividade administrativa desenvolvida pelas Autarquias Locais. É a administração levada a efeito pelos organismos e indivíduos que, sob a direção e fiscalização do poder político, desempenham em nome da coletividade a tarefa de prover a satisfação das necessidades coletivas das populações.

Aglomerado Urbano: Conjunto de construções autorizadas e respetiva área envolvente, possuindo vias públicas pavimentadas servidas por rede pública de abastecimento de água e drenagem de esgoto.

Alinhamento: Relação estabelecida entre a implantação dos edifícios, com as suas fachadas e cérceas e o desenvolvimento do traçado das ruas, tendo ainda em consideração a largura dos arruamentos e passeios, o espaço ocupado pelas infra-estruturas e as áreas respeitantes a estacionamento de viaturas.

Alvará: Documento emitido por entidade competente em que se fazem concessões e nomeações, se deferem pretensões ou se aprovam estatutos, e que tem por fundamento disposições legais.

Angariação Imobiliária: A atividade de angariação imobiliária é aquela em que, por contrato de prestação de serviços, uma pessoa se ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pelas empresas de mediação imobiliária.

Angariador Imobiliário: Aquele que exerce a atividade de Angariação Imobiliária.

Área Bruta: Corresponde à superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício (RGEU).

Área Bruta Privativa: Corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fração, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (CIMI).

Área de Construção: Corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação (RGEU).

Área Habitável: Soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas (RGEU).

Área Útil: Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo (RGEU).

Arrendamento Urbano: Contrato mediante o qual o senhorio se obriga a proporcionar ao arrendatário a utilização, total ou parcial, de um imóvel ou fração, através do pagamento de uma retribuição designada por renda.

Ata: Documento onde se descreve e regista oficialmente tudo o que se passa e decide durante uma determinada sessão.

Aval: Acordo segundo o qual alguém presta garantias pessoais para pagamento de uma dívida de outrem.

Avaliação Imobiliária: Processo de análise do valor de mercado, presente ou futuro, de uma propriedade.

Avalista: A pessoa que se vai responsabilizar pelas garantias afetas ao pagamento de uma dívida de terceiro, constituída sob a forma de aval. É ao avalista que cabe pagar a dívida, se o devedor não o fizer.

Glossário Imobiliário – B

Balanço: Documento contabilístico que congrega a informação sobre a totalidade de bens e direitos de uma sociedade (ativo) e a totalidade das suas dívidas e responsabilidades (passivo).

Baldios: Terrenos sem qualquer cultivo, cujo acesso é público e sobre os quais se torna incerta a noção de propriedade, pelo estado de abandono em que se encontram.

Benefícios Fiscais: Isenções, reduções de taxas, deduções à matéria coletável, amortizações, reintegrações e outras medidas fiscais de idêntica natureza.

Bolsa de Terrenos: É um mecanismo de conservação de terrenos na posse da administração pública que permite desenvolver uma política de gestão fundiária de transação tendo em vista trocas, vendas, compras, regularização de preços de terrenos e minimização de custos de urbanização.

Glossário Imobiliário – C

Caderneta Predial: Documento emitido pelo Serviço Local de Finanças que faz prova da inscrição matricial em vigor do prédio ou fração autónoma.

Caducidade: Corresponde ao não exercício de um direito dentro de um certo prazo imposto por força da lei ou decorrente da vontade das partes.

Capital Social: Valor das somas das entradas em dinheiro ou espécie dos sócios de uma determinada sociedade comercial.

Caução: É uma garantia especial das obrigações que consiste no depósito de dinheiro, títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, podendo ainda ser efetuada por penhor, hipoteca ou fiança bancária.

Cedência de Terrenos: Consiste na atribuição gratuita à Câmara Municipal de parcelas de terrenos para espaços verdes públicos, infraestruturas e equipamentos coletivos, como contrapartida do licenciamento do loteamento.

Certificação de Qualidade: Consiste na emissão de uma licença para aposição de uma marca num determinado produto, tendo por base os ensaios efetuados e a correspondente avaliação do fabrico. A certificação dos produtos é realizada pelo Instituto Português da Qualidade (IPQ) e por organismos de certificação setorial creditados.

Cessão da Posição Contratual: Nos contratos de prestações recíprocas qualquer um dos contraentes poderá transmitir a sua posição contratual a um terceiro desde que o outro contraente dê a sua anuência.

Cláusulas Contratuais Gerais: São todas as que são elaboradas sem prévia negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respetivamente, a subscrever ou aceitar.

Coima: Sanção aplicável a todo o facto ilícito e censurável que preencha um tipo legal classificado como ilícito de mera ordenação social.

Comodato: Contrato gratuito, mediante o qual uma das partes entrega à outra determinada coisa, móvel ou imóvel, ficando com a obrigação de a restituir. A lei nada refere quanto à forma deste contrato por isso, o mesmo é valido quer seja celebrado por documento escrito, quer seja celebrado verbalmente.

Compra e Venda: Contrato através do qual se transmite a propriedade de uma coisa ou de outro direito, mediante o pagamento de um determinado preço.

Compropriedade: Existe propriedade em comum quando os prédios são indivisos e pertencem a mais do que um proprietário.

Condomínio: Conjunto de proprietários que, em regime de propriedade horizontal, gerem em comum um prédio urbano.

Condomínio (Administração de): Órgão executivo composto por um ou mais condóminos, por uma empresa ou por um particular, que tem como funções a convocação da assembleia de condóminos, a elaboração do orçamento das despesas e das receitas relativas a cada ano, efetuar os pagamentos necessários ou, ainda, exigir dos condóminos o pagamento da sua quota-parte nas despesas aprovadas.

Condomínio (Assembleia de): Órgão deliberativo composto pela totalidade dos condóminos que discute e aprova as contas respeitantes a cada ano, pronuncia-se sobre o orçamento das despesas a efetuar e toma as decisões que visam assegurar a conservação e utilização das partes comuns do edifício.

Conservatória do Registo Comercial: Repartição encarregue de dar publicidade à situação jurídica dos comerciantes individuais, das sociedades comerciais, das sociedades civis sob forma comercial e dos estabelecimentos individuais de responsabilidade limitada.

Conservatória do Registo Predial: Repartição pública que tem a incumbência de tutelar o registo dos prédios urbanos e rústicos em determinada área geográfica. A conservatória dispõe de uma descrição completa de cada prédio a nível físico, económico e fiscal. Qualquer cidadão pode requerer informações a respeito de um prédio inscrito na Conservatória.

Consórcio: Contrato mediante o qual duas ou mais pessoas, singulares ou coletivas, de uma forma concertada, decidem realizar uma determinada atividade, com a finalidade de prosseguirem certos objetivos comuns.

Contratos: Negócios jurídicos geradores de obrigações. É o acordo de vontades, capaz de criar, modificar ou extinguir direitos.

Contratos com Prazo Certo (Arrendamento): Contratos em que as partes estipularam um prazo para a duração dos arrendamentos urbanos.

Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV): O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador), no qual ambas as partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, que fecha o negócio (a chamada escritura de compra e venda).

Cooperativas de Habitação: Associação de pessoas que tem por objeto principal a construção, promoção ou aquisição de fogos para habitação, mediante as contribuições dos seus membros, geralmente, a preços inferiores aos praticados no mercado imobiliário.

Glossário Imobiliário – D

Demarcação: Ato de delimitação de terrenos através da utilização de estremas, marcos ou de sinais permanentes da natureza, tais como ribeiros ou rochedos (art.º 1353º e segs do CC).

Denúncia (Contratos de Arrendamento): Faculdade que assiste a qualquer uma das partes de impedir a renovação do contrato de arrendamento, desde que efetuada no tempo, pela forma e nos termos convencionados na lei.

Direito de Propriedade: É um direito real que consiste no gozo pleno dos direitos de uso, fruição e disposição sobre as coisas, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.

Direito de Retenção: O devedor que possua um crédito contra o credor da obrigação, goza de direito de retenção da coisa que deva entregar, quando o crédito resulte de despesas feitas por causa da prestação devida ou de danos por ela causados.

Distrate: Dissolução ou rescisão de um contrato. Quando relacionado com o crédito à habitação, significa a rescisão da hipoteca constituída, por extinção da dívida.

Dono da Obra: Num contrato de empreitada, o dono da obra é a pessoa que celebra com o empreiteiro o contrato para execução da obra.

Glossário Imobiliário – E

Edifício Classificado: Edifício de elevado valor arquitectónico e histórico, protegido por legislação especial.

Embargo de Obras: Poder-dever que consiste na suspensão da execução de obras, construções ou edificações, executadas com desrespeito das normas legais e regulamentares em vigor.

Empreitada: Contrato mediante o qual uma das partes se encarrega de fazer, para outrem, certa obra, através do pagamento de um preço.

Escritura Pública: Ato jurídico praticado pelo notário na presença das partes, que visa conferir validade e eficácia jurídica a um documento particular.

Expropriações: Ato jurídico ablativo do direito de propriedade, só pode ser efetuado com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização.

Glossário Imobiliário – F

Fiador: Pessoa que presta a garantia ao pagamento de uma dívida de terceiro, sob a forma de fiança. No caso de não pagamento da dívida de terceiro, é ao fiador que incumbe pagar o empréstimo e os respetivos juros.

Fiança: Garantia especial das obrigações que consiste na prestação de determinadas garantias pessoais para pagamento de uma dívida de outrem.

Frações Autónomas: Unidades independentes em que se divide um edifício constituído em regime de propriedade horizontal.

Franquia (franchising): Contrato atípico (que não se encontra regulado na ordem jurídica portuguesa) celebrado entre o proprietário de uma marca registada, nome comercial ou símbolo publicitário e alguém que pretende utilizar essa identificação num negócio. Aquele, fornece a perícia empresarial e a respetiva assistência técnica e o franqueador contribui com o esforço e espírito empresarial necessários para o sucesso da atividade económica.

Fundo de Investimento: Património constituído por recursos aplicados pelos seus membros ou participantes em valores mobiliários ou valores imobiliários ou nos dois. O património dos fundos de investimento está, normalmente, dividido em unidades de participação pertencentes aos seus subscritores dando, cada uma, direito à propriedade de uma parte do seu património

Glossário Imobiliário – G

Garantia Bancária: Operação de crédito pela qual um banco se constitui, perante terceiros (Beneficiários), garante da execução de obrigações assumidas pelos seus clientes (Ordenadores).

Garantia Real: Aquela que confere ao credor o direito de se fazer pagar, de preferência a outros credores, pelo valor ou rendimento de certos bens do próprio devedor ou de terceiros, ainda que esses bens venham a ser transferidos, o que acontece desde que a garantia tenha sido registada.

Gestão de Condomínios: Consiste fundamentalmente na execução das decisões tomadas pela Assembleia de Condóminos. Esta administração corrente do condomínio pode ser exercida por qualquer condómino, por um terceiro contratado pela assembleia de condóminos ou por uma empresa.

Glossário Imobiliário – H

Habitação Social: Política de habitação a custos controlados que tem por base a aquisição de terrenos a preço reduzido, mediante expropriação ou acordo entre adjudicatários e proprietários.

Hipoteca: Direito real de garantia que confere ao credor o direito a ser pago pelo valor de certas coisas imóveis ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a um terceiro, com preferência na satisfação do crédito sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.

Glossário Imobiliário – I

IMI: (Antiga Contribuição Autárquica) Imposto municipal sobre imóveis que recai sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados em território nacional.

Imóvel: Prédio rústico ou urbano, respetivos direitos inerentes, bem como as suas partes integrantes. Consideram-se, ainda, imóveis as águas, as árvores, arbustos e frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo (art.º 204º do CC).

Imposto: Prestação coativa unilateral que consiste na entrega de dinheiro por parte dos contribuintes, para fins públicos, sem uma contraprestação equivalente por parte da entidade que o exige e sem um objetivo de penalização em relação a quem paga.

Imposto do Selo: Encargo imposto pelo Estado que incide sobre todos os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papeis e outros factos previstos na Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS).

IMT: (Antiga SISA) Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis que incide sobre as transmissões previstas no respetivo Código.

Injunção: Procedimento jurídico destinado a conferir força de título executivo a um determinado pedido de condenação.

Intimação Judicial para um Comportamento (licenciamento Municipal): Meio processual que visa a obtenção de alvará de licença de construção, perante a recusa injustificada de emissão por parte das autoridades municipais competentes.

Glossário Imobiliário – J

Joint-Venture: Associação de empresas nacionais com empresas estrangeiras com o objetivo de desenvolverem atividades produtivas em comum de molde a procederem ao alargamento do mercado de vendas dos seus produtos e serviços.

Juros: Rendimento auferido pela pessoa que empresta dinheiro a outrem.

Glossário Imobiliário – L

Leads: Contactos com algum interesse (no imóvel)

Licença de Construção: Autorização camarária relativa ao pedido de licenciamento de algumas obras particulares, obras de urbanização e operações de loteamento.

Licença de Utilização: Destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado e com as condições do licenciamento ou da comunicação prévia.

Livrança: Título de crédito, através do qual uma pessoa (subscritor) promete pagar uma determinada quantia ao beneficiário ou à sua ordem. Distingue-se da letra porquanto esta é, em princípio, uma ordem de pagamento, enquanto a livrança é uma promessa de pagamento.

Livro de Obra: Livro onde se registam todos os factos relevantes relativos à execução de obra licenciada ou objeto de comunicação prévia. O livro de obra é conservado no local da respetiva execução para consulta pelos funcionários municipais responsáveis pela fiscalização de obras.

Locação: Contrato através do qual uma das partes se compromete a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Diz-se arrendamento quando a locação se refere a bens imóveis e aluguer quando a locação se refere a bens móveis.

Locação Financeira (Leasing): Contrato pelo qual uma das partes cede à outra o gozo temporário de um bem, mediante o pagamento de rendas periódicas, por um determinado período de tempo fixado contratualmente e com opção de compra no seu termo.

Locador: Pessoa que cede o gozo temporário do bem, mantendo a propriedade do bem.

Locatário: Aquele que toma de arrendamento ou de aluguer o bem, mediante o pagamento de uma determinada quantia.

Logradouro: Pode entender-se como sendo o terreno contíguo a prédio urbano que é ou pode ser fruído por quem se utilize daquele, constituindo, um e outro, uma unidade.

Loteamento: Resultado da operação urbanística que consiste na constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento.

Glossário Imobiliário – M

Mais-Valia: Ganhos obtidos com a diferença entre o valor de realização (valor líquido de custos de venda) e o valor de aquisição, relativos à alienação onerosa de alguns bens.

Mandato (contrato): Contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta da outra. No mandato com representação, o mandatário tem o dever de agir por conta e em nome do mandante. Quando o mandante não tem poderes de representação age por conta do mandante, mas em nome próprio (art.º 1157º e segs. Do CC).

Matriz predial: Registo de que constam, designadamente, a caracterização do prédio, a localização e o seu valor patrimonial tributário, a identidade dos proprietários e, sendo caso disso, dos usufrutuários e superficiários. Existem matrizes rústicas e urbanas.

Mediação Imobiliária: Atividade desenvolvida pelas empresas de mediação no sentido de conseguir um interessado na compra e venda de imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos.

Mediadoras Imobiliárias: As empresas que desenvolvem a atividade de mediação em negócio de natureza imobiliária. À mediadora cabe diligenciar no sentido de angariar um potencial interessado no negócio proposto pelo cliente. O exercício da atividade só pode ser feito por empresas devidamente licenciadas pelo InCI – Instituto da Construção e do Imobiliário.

Glossário Imobiliário – N

Não Cumprimento: Falta culposa ao cumprimento da obrigação, tornando o devedor responsável pelo prejuízo que causa ao credor.

Natureza do Prédio: Classificação dos prédios em: rústico, urbano e misto.

Notário: Entidade provida de fé pública que dá consistência legal aos atos e negócios jurídicos celebrados ou a quaisquer outros documentos que lhe sejam presentes.

Notificação Judicial Avulsa: Ato processual que tem como efeito chamar alguém a juízo ou dar conhecimento de um determinado facto, depende de prévio despacho judicial e é feita pelo funcionário de justiça na própria pessoa do notificando.

Número da Descrição: Este número corresponde àquele com que o prédio em questão ficou registado na conservatória. Pode ser encontrado na escritura ou nas cadernetas prediais atualizadas.

Glossário Imobiliário – O

Obras de Urbanização: As obras relativas à criação e remodelação de infraestruturas destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as edificações, designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de abastecimento de água, eletricidade, gás e telecomunicações e ainda espaços verdes e outros espaços de utilização coletiva.

Obras Públicas: Obras desenvolvidas por conta da administração pública ou de uma concessionária, visando a realização de fins de utilidade pública.

Open Space: Conceito utilizado para designar um espaço amplo no piso de um edifício, passível, por isso, de várias organizações e utilizações.

Ordenamento (urbanismo): Consiste na identificação de unidades territoriais com vista à exploração dos recursos naturais e distribuição do uso, ocupação e utilização do solo.

Glossário Imobiliário – P

Pedido de Informação Prévia (PIP): Requerimento dirigido à Câmara Municipal solicitando informações sobre a possibilidade de realizar determinada operação urbanística, bem como sobre os relativos condicionamentos legais ou regulamentares. A informação prévia favorável prestada pela Câmara Municipal é, em regra, vinculativa para um eventual pedido de licenciamento ou apresentação de comunicação prévia, desde que o mesmo seja apresentado no prazo de um ano.

Penhora: Apreensão judicial de bens que ocorre quando o devedor não paga a dívida a que se encontra vinculado. Os bens ficam sujeitos à execução, perdendo o devedor o direito de dispor sobre eles. Persistindo o devedor no não pagamento a penhora é executada, isto é, o tribunal vende os bens objeto de penhora e com o produto da venda, paga ao credor.

Permuta: Contrato inominado em que as partes transmitem e recebem, simultaneamente, bens móveis ou imóveis, de igual valor ou de valor diferente.

Plano de Pormenor (PP): Plano que define, com detalhe, a tipologia de ocupação para uma determinada área do Município, estabelecendo, para o efeito, a conceção do espaço urbano, condições gerais de edificação, a transformação de construções existentes, caracterização de fachadas e arranjos de espaços livres, sempre de acordo com o constante dos PDMs e dos PUs.

Plano de Urbanização (PU): Planos que define a organização espacial de parte determinada do território municipal, integrada no perímetro urbano, que exija uma intervenção integrada de planeamento.

Plano Director Municipal (PDM): Plano que estabelece um modelo de estrutura espacial do território municipal, constituindo uma síntese de estratégia de desenvolvimento e ordenamento local prosseguida, integrando as opções de âmbito nacional e regional com incidência na respectiva área de intervenção.

Plano Especial de Ordenamento do Território (PEOT): Planos da iniciativa da administração central do Estado que estabelecem regras quanto à ocupação, uso e transformação do solo na área por eles abrangida. Os tipos de planos especiais de ordenamento do território são os planos relativos às áreas protegidas, planos de albufeiras de águas públicas e planos de orla costeira.

Plano Regional de Ordenamento do Território (PROT): Visa definir à escala regional os usos dominantes e as atividades prioritárias no que respeita ao uso e ocupação do solo. Assinalando, para esse efeito, as áreas que são objeto de limitações específicas, as medidas de proteção respeitantes à proteção do património histórico e recursos naturais, bem como localização de infraestruturas básicas.

Prédio Descrito: Prédio que se encontra registado na respetiva conservatória.

Prédio Indiviso ou em Compropriedade: Prédio sobre o qual incide uma determinada situação jurídica, resultante da existência de um direito exercido em comum por diversas pessoas, sem que tenha havido divisão das respetivas partes.

Prédio Misto: Prédio composto por uma parte rústica e por uma parte urbana, não sendo possível classificar nenhuma das partes como principal.

Prédio não Descrito: Prédio que não se encontra registado na respetiva Conservatória.

Prédio Rústico: Consiste na parte delimitada do solo e nas construções nele existentes que não tenham autonomia económica.

Prédio Urbano: Qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

Prescrição: Não exercício de um direito durante o lapso de tempo definido na lei.

Procuração: Documento através do qual alguém confere a outra pessoa poderes necessários para, em seu nome, tratar de negócios jurídicos que se irão repercutir na sua esfera jurídica.

Promotores Imobiliários: Profissionais que desenvolvem com carácter permanente as atividades de promoção de imóveis e de programas imobiliários, assumindo quer o risco financeiro, quer a responsabilidade de condução das operações necessárias à sua execução.

Propriedade Horizontal: Trata-se de um regime aplicável aos prédios urbanos edificados, em que cada proprietário detém a propriedade da sua fração autónoma e a compropriedade das partes comuns do edifício onde se integra a fração, na exata proporção desta última.

Glossário Imobiliário – Q

Quitação: Consiste na declaração emitida pelo credor aquando do recebimento do crédito. Se o devedor tiver nisso interesse legítimo, a quitação pode constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial.

Glossário Imobiliário – R

Regime de Arrendamento Urbano: Regime que regula os aspetos jurídicos do regime do arrendamento urbano em geral (artigos 1022º a 1113º do Código Civil).

Registo: Requisito que confere publicidade a certos atos e que visa garantir a propriedade e demais direitos constituídos sobre os imóveis.

Reparcelamento: Atividade de agrupamento seguido de parcelamento (divisão sucessiva de uma parcela de terreno) de molde a por termo à fragmentação e dispersão de prédios rústicos pertencentes ao mesmo proprietário. Este tipo de operação para fins agroflorestais designa-se de emparcelamento.

Reserva de Propriedade: Nos contratos de alienação, o vendedor pode reservar para si, a propriedade do bem que foi alienado, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte.

Resolução: Destruição da relação contratual existente, mediante ato posterior de vontade de um dos contraentes, fazendo regressar as partes à situação em que elas se encontravam antes do contrato ter sido celebrado.

Responsabilidade Civil: Obrigação de reparar um dano sofrido por outra pessoa, mediante o pagamento de uma justa indemnização. Para este efeito exige-se a verificação de um prejuízo, um ato de vontade por parte de um terceiro e um nexo de causalidade entre o facto e o dano ocorrido (art.º 483º e segs do CC).

Revogação: Destruição voluntária da eficácia contratual pelas próprias partes contraentes, tendo como base um acordo posterior à celebração do contrato.

Glossário Imobiliário – S

Servidão: Consiste na restrição específica de um prédio em benefício de um prédio vizinho. As servidões administrativas decorrem imediatamente da lei e são impostas por razões de utilidade pública. As servidões de direito privado, por regra, têm como objetivo resolver problemas relativos ao escoamento de águas, direito de passagem para parcelas de terreno encravados ou preservação de vistas.

Sinal: Entrega de uma quantia ou de uma coisa, para garantia das obrigações assumidas entre as partes.

Sociedade Comercial: Estrutura jurídica que tem por objeto a prática de atos de comércio e adota um dos quatro tipos de sociedades previstos na lei – Sociedades por Quotas, Sociedades Anónimas, Sociedades em Nome Coletivo e Sociedades em Comandita.

Spread: Diferença entre os preços de oferta de venda e de compra de um determinado ativo ou instrumento. Termo também utilizado para referir o acréscimo (em pontos percentuais) ao indexante, que os bancos exigem quando concedem um financiamento com taxa variável.

Subempreitada: Contrato pelo qual um terceiro se obriga para com o empreiteiro, a realizar, total ou parcialmente, a obra a que este se encontra vinculado.

Sublocação: Consiste no ato de locação celebrado por um senhorio com base no seu direito de arrendatário que lhe advém de um precedente contrato de arrendamento. É necessário obter autorização ou reconhecimento da situação por parte do senhorio.

Glossário Imobiliário – T

Tabique: Paredes delgadas feita de tábuas, tijolos ou taipa, são normalmente divisórias ou de compartimentação, dividindo os espaços e os limitando pelas paredes mestras. Este tipo de paredes estão de um modo geral num edifício antigo.

Taxa: Prestação de natureza patrimonial, que tem por base uma determinada utilidade que um particular auferiu, relacionada com o funcionamento de um serviço ou utilização de um bem.

Taxa Fixa: Taxa que se mantém ao longo da vida do empréstimo.

Taxa Variável: Taxa que varia ao longo da vida do empréstimo e que pode ou não resultar da indexação a uma taxa própria da Instituição mutuante.

Taxas Municipais: Contribuições patrimoniais devidas pelos munícipes pela realização de serviços ou de infra-estruturas urbanísticas.

Teor da Descrição (registo predial): Conjunto de elementos identificadores da situação física, económica e fiscal do prédio. O extracto da descrição contem o número de ordem privativo dentro de cada freguesia, natureza do prédio, denominação, situação – por referência ao lugar, rua, nº de polícia ou confrontações -, composição e área, valor e situação matricial (expresso pelo artigo de matriz ou indicação de estar omisso).

Teor da Matrícula (registo comercial): Conjunto de elementos identificadores da pessoa colectiva, do comerciante em nome individual e do estabelecimento individual de responsabilidade limitada (firma ou denominação, número de ordem privativo, número de identificação de pessoa coletiva ou número de identificação fiscal).

Título de Crédito: É um documento que incorpora um direito autónomo, que legitima o seu titular a exercê-lo, permitindo a sua circulação e mobilização. Os títulos podem ser nominativos, à ordem ou a portador.

Transmissão (contrato de arrendamento): Possibilidade de a posição de arrendatário ficar a pertencer a outra pessoa. Verifica-se apenas em situações excepcionais definidas na lei, como na transmissão por divórcio e na transmissão por morte.

Trespasse: Transmissão da posição contratual de arrendatário em estabelecimento comercial ou industrial, sem dependência da autorização do senhorio.

Glossário Imobiliário – U

Urbanismo: Ciência que estuda e analisa o espaço urbano através de um conjunto de técnicas e instrumentos conceptuais, procurando acima de tudo conhecer os mecanismos com que pode atuar para alterar as diferentes situações e resolver os problemas existentes.

Urbanização: É o resultado da prática do urbanismo, no sentido de estabelecimento das condições de edificação, adaptando os conceitos teóricos através de planos concretos.

Usufruto: Direito de gozar e administrar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância.

Glossário Imobiliário – V

Valor Comercial do Imóvel: Determinação do preço pelo qual é possível transacionar um imóvel sem especulação, tendo por base o cálculo do valor por m2 na zona e com recurso à ponderação de fatores como a localização, acessibilidades ou a tipologia.

Valor de Avaliação do Imóvel: Valor atribuído ao imóvel pelo técnico ou perito competente e que tem por base a ponderação de alguns fatores, no sentido de determinar qual o montante pelo qual se vai constituir a hipoteca.

Vistoria: Inspeção efetuada pelos técnicos da Câmara Municipal, no sentido de verificar se o prédio urbano está conforme com o projeto aprovado, regulamentos e normas legais.

Volumetria: Espaço contemplado nos planos e não intercetado pela construção. Trata-se da mera quantificação de um volume, não da definição de uma forma.

Glossário Imobiliário – Z

Zona: Conceito usado na prática do planeamento urbano, visando classificar uma área do território que se pretende homogénea em termos de função e utilização urbanística.

Zona Protegida: Áreas de território delimitadas em função da necessidade de assegurar a proteção de determinados habitats, espécies animais, fauna.

Zonamento: Forma corrente de controlo legal do uso do solo, determinando a administração pública quais as atividades que se poderão desenvolver nesse espaço.

Uma das formas mais simples de investir no mercado imobiliário é comprar para arrendar. É um negócio bem antigo. Existem diversas pessoas que possuem prédios completos para arrendamento.

Hoje existem mais opções de arrendamento, por exemplo arrendamento a turistas. O mercado de arrendamento de quartos também cresceu e gerou, e gera oportunidades.

O arrendamento de imóveis é a formula mais simples para atingir a independência financeira.

Encontrar um terreno será o primeiro passo do seu projecto, mas também a base para tudo o que irá fazer mais tarde. Para que a escolha do seu terreno seja bem sucedida, existem vários factores que devem ser tidos em conta, alguns dos quais apresentamos de seguida.

As características morfológicas do terreno são importantes na sua escolha.

As características do terreno que pretende adquirir são de extrema importância para que todo o processo de construção possa ocorrer sem problemas. Os declives, as características do solo, a existência de lençóis de água são alguns dos factores que deve estudar caso pretenda construir mais tarde.

Apesar de a engenharia estrutural se encontrar num avançado estádio de desenvolvimento, mais tarde poderá ser dispendioso resolver ou emendar problemas na estrutura de um edifício. A situação ideal será fazer-se acompanhar por um técnico que o possa aconselhar e que o ajude a levar o seu projecto a bom porto.

A localização do terreno é um dos pilares de todo o projecto de construção de uma habitação.

O ideal é que o mesmo esteja já inserido numa zona com autorização para construção e que as infraestruturas básicas, tais como saneamento básico e linhas de tensão eléctrica, se encontrem facilmente acessíveis.

O arrendamento de um imóvel pressupõe um risco, como tal, o melhor é avaliar o melhor possível as condições financeiras do inquilino antes da assinatura do contrato. A lei é omissa neste ponto, mas o senhorio pode pedir alguns documentos ao potencial inquilino, nomeadamente a declaração anual de IRS, de modo a comprovar que este pode suportar o valor acordado para as rendas. Também pode solicitar uma cópia dos dois últimos recibos de salário para verificar que o candidato tem emprego.

Além destes documentos, o locador pode pedir contactos de referências, como por exemplo da entidade empregadora ou do anterior senhorio. Sem esquecer os próprios documentos de identificação do potencial inquilino.

O proprietário do imóvel ou o mediador que trata do arrendamento deve estar, igualmente, preparado para fornecer alguns documentos ao potencial inquilino, como a caderneta predial do imóvel ou a licença de habitação.

Trata-se das cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem num contrato, ou seja, que estabelecem obrigações consideradas abusivas e incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Exemplos de cláusulas abusivas são aquelas que vão contra o sistema de proteção do consumidor, que exoneram a responsabilização do fornecedor face a um defeito nos produtos ou serviços ou que impliquem a renúncia a um direito por parte do consumidor.

Em Portugal é obrigatório registar as cláusulas contratuais gerais abusivas julgadas pelos tribunais e este registo pode ser consultado online.

Antes de iniciar o contrato de promessa de compra e venda, e sendo que a motivação para a aquisição é construir, é muito importante verificar as classificações do terreno a nível municipal. A consulta destes documentos irá permitir perceber se pode ou não construir no terreno que pretende adquirir e que condicionantes poderão ser aplicáveis. O documento a consultar é o PDM, Plano Director Municipal, parte do PMOT (Plano Municipal de Ordenamento do Território) que é, por sua vez, o conjunto de documentos onde poderá encontrar todas as informações importantes. No PDM poderá encontrar:

- O regulamento, a faceta normativa do PDM, responsável por estabelecer as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com carácter vinculativo perante as entidades públicas e particulares.

- A planta de ordenamento, na qual é possível verificar a organização do espaço presente no território municipal.

- A planta de condicionantes onde são identificadas zonas de servidão administrativa, e quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir de qualquer forma específica o aproveitamento do solo para outros fins.

Plano de ordenamento

O plano de ordenamento é uma planta onde poderá encontrar a alocação de todas as zonas do município.

Deverá consultar este plano para compreender se o terreno que pretende adquirir se encontra classificado como Solo Urbano Urbanizado ou Solo Urbano Urbanizável. Caso o terreno se encontre classificado como Solo Rural, a construção não deixa de ser possível, mas serão necessários alguns procedimentos para que possa realizar obras de construção.

Plano de condicionantes

No plano de condicionantes, também ele parte do PDM, irá encontrar todas as restrições (caso as haja) a que o terreno que pretende adquirir está sujeito.

Além do plano de ordenamento e do plano de condicionantes, deverá também consultar o plano de urbanização e plano de pormenor da zona correspondente ao terreno em vista.

Plano de pormenor

Caso o terreno se encontre num loteamento já urbanizado, o plano de pormenor passa a ser o documento que fará mais sentido consultar, uma vez que permitirá uma vista detalhada da área urbanizada.

Muitos são os negócios baseados em comprar para vender. No imobiliário também se pode executar esta estratégia. Permite obter rendimentos através de mais valias.

Este tipo de negócio funciona com o mercado em alta e em baixa. Basta encontrar activos que possam estar mal avaliados ou negócios de ocasião, como os imóveis de bancos.

No passado, existiu um negócio ligado à aquisição de imóveis novos muito interessante. A chamada cedência de posição. A pessoa comprometia-se a comprar determinado imóvel que estava em construção. Dando um sinal. Depois vendia o imóvel por um valor superior. Apenas com o investimento do valor do sinal.

Talvez seja um negócio que possa regressar.

O que é um contrato de promessa compra e venda?

Um CPCV (contrato de promessa compra e venda) trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e típico realizado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor. Este contrato, tem como objetivo estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou de um terreno como garantia até à celebração do contrato definitivo.

Esta pode ser uma das fases que antecedem a escritura de compra e venda entre quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador)

Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, este acordo vai salvaguardar os direitos dos indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura da compra e venda, devendo assim obedecer a determinadas regras. Isto porque, mesmo não sendo obrigatório, tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes.

Vejamos dois exemplos. Imagine que pretende fechar negócio com o proprietário de uma casa que visitou, mas como ainda não tem o seu crédito habitação aprovado, gostaria de assegurar não perder o negócio. Para tal, opte por um contrato de promessa compra e venda para garantir que não tem surpresas.

Este exemplo serve também ao contrário, ou seja, caso seja proprietário de um imóvel e surja um interessado que garanta que vai comprar o mesmo, no entanto, tem que pedir primeiro um crédito habitação. Para garantir que não há uma desistência por parte do interessado e perder a oportunidade de vender a um terceiro, pode sempre optar por salvaguardar-se através de um CPCV.

Em que situações devo fazer um CPCV de um imóvel?

No ponto anterior, exemplificámos dois momentos em pode, e deve, fazer um contrato de promessa compra e venda. Contudo, existem outros momentos em que vale a pena garantir que não sai prejudicado do negócio. Deverá então fazer um CPCV quando:

- Pretende firmar o negócio, afastando assim outros possíveis compradores;

- O imóvel não dispõe de licença de utilização;

- A construção do imóvel não está concluída;

- O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Quais são os requisitos deste contrato?

Mesmo não sendo um contrato de caráter obrigatório, este tem regras que precisa respeitar. Existe um conjunto de informações que devem constar no contrato, para que produza os efeitos desejados, tais como:

- Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor), contendo, designadamente: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade e número de identificação fiscal (NIF);

- Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, por exemplo, anexos, garagens, piscinas;

- Indicação do valor de transação e forma de pagamento;

- Menção à data de prazo para a realização da escritura, ou se tal não for possível determiná-la, deve indicar o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda;

- Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;

- O montante do sinal dado pelo potencial comprador ao vendedor;

- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás e funcionar nas suas normais condições.

- Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).

Ao CPVC deverá ainda juntar a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá então juntar a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, anexe uma declaração que a substitua.

Do que se trata o sinal num CPCV?

É muito comum existir um valor envolvido no contrato de promessa compra e venda, designado por sinal. Este trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o promitente-comprador entrega ao promitente-vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa. E também é prova da seriedade da intenção contratual.

A quantia dada como sinal, normalmente, varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido.

Atenção! Não entregue nenhuma quantia sem a contrapartida de um recibo, ou então certifique-se de que o contrato refere o valor avançado.

O que significa a eficácia real do contrato?

A lei permite que, mediante o preenchimento de determinados requisitos, possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, ganhando assim força jurídica que abrange também terceiros. A esta “eficácia acrescida” chamamos eficácia real. Ambas as partes podem atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e escrita na escritura pública e ser também ela registada.

Uma vez atribuída a eficácia real a um CPCV, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de que este se encontre na posse ou detenção de um terceiro.

No entanto, o direito do promitente comprador pode ser tutelado ou protegido de outras formas, designadamente através do registo provisório de aquisição.

O que acontece em caso de incumprimento do contrato? Posso perder dinheiro?

Sim, num CPCV pode perder dinheiro no caso de incumprimento do contrato. Se for o promitente vendedor a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá que devolver ao promitente comprador o valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do contrato promessa) em dobro.

Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do promitente comprador, o promitente vendedor pode ficar com o valor do sinal.

A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.

Já se assegurou que o banco aprova o seu crédito habitação?

Para evitar perder dinheiro, deve antes se assegurar que tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação de um crédito habitação. No entanto, caso ambas as partes estejam de acordo, é possível adicionar uma cláusula que anule o contrato caso lhe seja negado o crédito por parte do banco. Isto permite salvaguardar-se e reaver o dinheiro do sinal entregue ao promitente vendedor.

Existem serviços de intermediação financeira que negociam com os bancos por si e que tratam de toda a burocracia.

Quais as vantagens de um contrato de promessa compra e venda?

Um contrato de promessa compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:

- A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.

- Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;

- Caso o imóvel não disponha de licença de utilização;

- Quando a construção do imóvel não estiver concluída;

- Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra;

- O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Que cuidados devo ter antes de assinar o contrato?

Tal como já referimos, mesmo este não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que este é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deverá ter os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV:

- Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;

- Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);

- Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;

- Assegure-se que o seu crédito habitação é aprovado (no caso de o necessitar, claro);

- Na existência de um condomínio, peça antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;

- Verifique antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.

O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?

Segundo o art.410º, nº3, do Código Civil, para que este documento tenha valor jurídico, deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.

Caso contrário, e em termos práticos, não é válido nem produz efeitos. Contudo, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerida por quem provocou a situação, isto é, por quem não assinou o documento. Por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.

Posso cancelar o contrato?

Sim, pode cancelar o contrato. Contudo, pode implicar o incumprimento do mesmo que, tal como já referimos, leva a que no caso do vendedor tenha que pagar o dobro da quantia dada como sinal e, no caso do comprador, a perder o sinal.

Para evitar surpresas, garanta que existe uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. Essa cláusula deverá descrever como deve rescindir o contrato e em que período de tempo.

Mas, como a falar é que nos entendemos, pode sempre tentar expressar a sua vontade de cancelar o contrato ao outro envolvido e, caso concorde, negociar um encerramento do contrato e em que condições.

Para se salvaguardar, consulte um advogado antes de tomar qualquer decisão que possa afetar os seus direitos e deveres legais.

No caso de ser comprador, devo pedir um prazo para a escritura?

Confirme se está determinado no contrato o prazo para a celebração da escritura. Se não estiver, solicite que essa informação seja acrescentada. A data deverá garantir uma margem de segurança, para evitar que o comprador perca o sinal.

O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura?

Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Tal como já referimos, e aplicável também ao não cumprimento do prazo da escritura, se for o vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal. No entanto, poderá acrescentar no seu CPCV uma alínea de extensão da escritura, para evitar que saia prejudicado.

A caução não é obrigatória, mas é recomendável que o senhorio a peça como uma garantia contra eventuais danos no imóvel.

Frequentemente, a caução é confundida com o valor da renda pago por adiantado, no entanto ambos os montantes têm fins diferentes. O segundo limita-se a evitar que o inquilino pague o último mês de renda findo o contrato de arrendamento. Já o valor da caução destina-se ao pagamento de danos que o inquilino tenha causado no imóvel durante o tempo que o ocupou.

Quando o senhorio pede uma caução, o contrato de arrendamento deve explicitar de forma clara quais as condições para a sua devolução no momento em que o inquilino abandonar a casa.

Não esquecer que a caução constitui um rendimento predial em sede de IRS, pelo que o montante correspondente deverá ser declarado no recibo de renda eletrónico, indicando no mesmo, como datas, a do início e do fim do contrato de arrendamento celebrado. Caso se verifique a devolução da caução, o senhorio deverá emitir um recibo de quitação, cujo valor será inscrito no anexo F como gastos suportados e pagos pelo locador.

A área da reabilitação urbana não é conceito de negócio novo. Comprar para remodelar e vender é um investimento interessante para quem se queira profissionalizar. No passado vi este modelo de negócio aplicado a casas rurais.

Hoje é praticamente em todo o tipo de imóveis. As remodelações de apartamentos e moradias nas cidades são muito frequentes.

Este negócio requer mais conhecimento, pois fazer as remodelações implica contratar e negociar diversos serviços. Criar um sistema de parcerias pode ser interessante.

Comprar abaixo do valor de mercado, remodelar rapidamente e vender é a formula. O risco desde tipo de negócios é relativamente baixo. Para quem saiba.

Os iniciantes devem ter bastante cuidado. Pois os custos de uma remodelação bem feita podem descontrolar-se.

Quando tiver encontrado um terreno com todas as características que pretende, chegou a altura ideal para considerar as formas de financiamento do seu projecto. Caso seja necessário o recurso ao crédito, existem duas modalidades através das quais é possível financiar a aquisição de um terreno, o crédito pessoal e o crédito habitação para construção. A diferença entre estes dois produtos financeiros é mais evidente nos prazos disponíveis e também nas taxas de juro associadas.

Crédito Pessoal

O crédito pessoal é uma das soluções mais rápidas para a compra de um terreno uma vez que não terá que entregar qualquer documentação do terreno, apenas alguma documentação pessoal. Disponível, regra geral, até 50 mil euros, poderá ser o produto indicado para quem quer fechar rapidamente o negócio e procura terrenos de valor mais reduzido.

Inclusão num crédito para construção

Esta será a melhor solução para a grande maioria dos projectos uma vez que permite a inclusão do custo do terreno no crédito para a construção.

Com este tipo de crédito a complexidade do processo aumenta e será necessária a documentação que normalmente é requerida aos consumidores para um crédito habitação normal.

Também é exigido um projecto de arquitectura no qual será baseado a avaliação da obra e consequentemente o montante de financiamento máximo.

No entanto, o prazo máximo possível é muito superior e também a taxa de juro a que o empréstimo estará sujeito será menor.

Convém também referir que, historicamente, a taxa de juro implícita nos contratos de crédito para construção é menor do que a encontrada nos contratos de crédito para compra.

Este imposto é provavelmente das rúbricas de maior peso no total de despesas a ter em conta, e é da responsabilidade do Comprador, visto que é um imposto sobre a aquisição de um bem imóvel.

O IMT incidirá sobre o valor que consta do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior. É ainda importante ter em conta que o IMT compreende taxas diferentes de acordo com a finalidade do ativo – habitação própria permanente, habitação secundária, prédio rústico ou outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas – assim como também há a possibilidade de isenção.

Deve-se pagar o IMT de uma só vez nas seguintes ocasiões:

- compra e venda de imóvel (novo ou usado);

- permuta de imóvel;

- concessão de usufruto e uso da habitação;

- cedência da posição contratual de comprador;

- atribuição de direitos sobre o imóvel por parte do proprietário por procuração irrevogável.

Consulte o Código do IMT.

Pagamento de IMT antes da escritura

O IMT deve ser pago antecipadamente para a escritura de compra e venda ser assinada. Para a realização da escritura o notário exige um comprovativo de pagamento do IMT. O pagamento pode ser feito no Portal das Finanças ou na tesouraria das Finanças do local do imóvel.

Isenção de IMT

Existe isenção de IMT quando o imóvel se destina unicamente à habitação própria e permanente do novo proprietário (ou inquilino, em caso de arrendamento).

De referir que os imóveis no Continente até 92.407€ e nas Regiões Autónomas até 115.508,75€ estão isentos de IMT.

Exemplo

Um prédio urbano exclusivamente destinado a habitação em Portugal Continental, é adquirido pelo preço de 140.000,00€, apresentando um valor patrimonial de 130.000,00€.

O IMT a pagar por esta transação será então de:

(140.000,00€ x 0,05%) – 5.640,23€ = 1359,77€

TABELA IMT (localização)

SIMULADOR IMT e imposto de selo

Sim, a lei permite que o senhorio exija ao inquilino o pagamento antecipado de um máximo de três rendas mensais. Esta exigência deve ficar escrita no contrato de arrendamento.

O montante das mensalidades adiantadas não deve ser confundido com a caução que deve ser pedida para acautelar danos causados pelo inquilino no imóvel, conforme explicado na questão anterior.

Este imposto incide sobre o valor que consta do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior. No caso da aquisição onerosa ou por doação do direito de propriedade incide a taxa de 0,8% sobre o valor. No caso de aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião, incide a taxa de 10% sobre o valor.

Imposto do Selo no crédito à habitação

Desde logo, no crédito à habitação há lugar ao pagamento deste encargo em dois momentos distintos: por um lado, na realização da escritura da casa que se vai adquirir e, por outro lado, quando o montante do empréstimo é disponibilizado na conta à ordem.

No momento da escritura o Imposto do Selo aplica-se sobre 0,8% do valor de aquisição do imóvel. Exemplificando, se a casa custar 120 mil euros, o que se pagará de Imposto do Selo aquando da escritura será de 960 euros.

A partir do momento em que se recebe o montante solicitado do empréstimo na conta à ordem passa-se a suportar Imposto do Selo sobre o valor do crédito, aplicável conforme o prazo:

- Se for de 1 a 5 anos, a incidência é de 0,50%;

- Para mais do que 5 anos aplica-se em 0,60%.

Além disso, existe ainda a cobrança deste imposto sobre as comissões exigidas pelos bancos no crédito à habitação: neste caso, a incidência é de 4% nas comissões de abertura, de estudo, de dossier e afins.

Embora o Imposto do Selo seja igualmente aplicado por todas as instituições financeiras, a verdade é que cada uma tem características e vantagens específicas para quem pretende comprar casa. A escolha deve ser ponderada e deverá comparar as diversas ofertas do mercado.

Consulte o Código do IMT.

Simulador IMT e imposto de selo.

O modelo de negócio que permite talvez as maiores mais valias. Comprar um terreno e construir um edifício. Pode ser uma moradia ou várias. Como também se pode construir um prédio. Embora construir prédios hoje em dia não é para qual quer um. No passado construía-se em altura de forma irregular. Basta passar por certos bairros nos arredores de Lisboa para ver isso.

Comprar para construir não está só disponível aos profissionais. Se bem que interessa construir o mais rápido possível para não ter dinheiro empatado.

Sendo a formula onde se pode extrair maiores rendimentos, também é a mais arriscada. No passado muitas foram as empresas de construção que ficaram insolventes que actuavam neste segmento.

O contrato de arrendamento deve conter o máximo de informações sobre a locação do imóvel. A identificação do senhorio e do inquilino é essencial e a lei obriga a que o contrato também inclua referências à licença de utilização e certificação energética da casa, o prazo de vigência do arrendamento, o montante da renda e o processo de atualização da mesma, bem como outros pagamentos acordados.

Depois, o contrato deve, igualmente, descrever o estado de conservação do imóvel, definir quais os tipos de obras a serem pagas por cada uma das partes em caso de necessidade, quais os tipos de atividades permitidas no imóvel e se o arrendatário pode subarrendar o espaço.

O documento deve também autorizar o inquilino a celebrar contratos de água, luz, gás e comunicações ou estabelecer que estas despesas – ou parte das mesmas – ficam a cargo do senhorio. Quem efetua o pagamento das quotas de condomínio, quando se trate de apartamento, também deve ficar definido no contrato de arrendamento.

Tipicamente o custo com a Escritura é da responsabilidade do Comprador, pois é habitual que seja o Comprador a decidir o local, data e hora da mesma. No caso de o Comprador precisar de financiamento bancário é a própria Instituição Financeira a decidir o local da escritura.

Escritura de imóvel: o que é?

Antes de qualquer outra coisa, vamos perceber o que é exatamente uma escritura de imóvel. E para que fique bem claro, podemos resumir da seguinte forma: a escritura consiste no ato jurídico que legitima e legaliza o contrato de compra e venda de um determinado imóvel. Para que a escritura seja firmada, é necessário que estejam presentes as duas partes interessadas no negócio, vendedor e comprador, e é também exigida a assinatura de um notário ou de um representante legal.

Tipos de escritura de imóvel

No que toca a escritura de um imóvel, existem alguns diferentes tipos, consoante o objetivo de concretização de negócio. A saber:

Escritura de compra e venda

Este é o tipo de escritura mais comum e o que oficializa a compra (e respetiva venda) de um determinado imóvel.

Escritura de compra e venda com a intervenção de instituições financeiras

Muito semelhante à escritura referida anteriormente, neste caso surge uma terceira figura que é o banco que vai conceder o empréstimo, figura esta que tem de estar presente no ato da escritura e no próprio documento elaborado.

Escritura de doação

No caso da escritura de doação, o processo é exatamente o mesmo, com a diferença de que não existem valores associados, ou seja, o vendedor passa a doador e a transferência do imóvel é realizada sem qualquer custo associado para o comprador.

Escritura de permuta

Finalmente, neste caso, a escritura é realizada para firmar a troca de imóveis entre duas partes. Esta troca pode ou não exigir algum valor acrescido para uma das partes, caso um dos imóveis não tenha valor equivalente.

Passos a seguir

A escritura de imóvel corresponde à fase final de celebração do contrato. Ela é geralmente antecedida por um contrato de promessa de compra e venda, onde é pago um sinal como forma de garantir a vontade de comprar a casa.

Nesse mesmo documento é estipulado um prazo (entre 30 a 90 dias geralmente), findo o qual é necessário marcar e efetuar a escritura, sob pena do comprador perder o valor do sinal.

A partir do momento da escritura, o comprador passa a ser o legal proprietário do imóvel. Saiba quais o vários passos que compõem esta fase:

Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis)

Se não estiver isento deste imposto, obtenha informações sobre como pagá-lo no sítio oficial das finanças ou numa repartição das finanças, próxima de si. O comprovativo de liquidação do IMT deve ser apresentado no ato da escritura.

Registos de aquisição e hipoteca

As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca são celebradas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são requeridos durante a leitura da escritura.

Escritura de compra e venda e de hipoteca

O momento da escritura engloba dois momentos. O primeiro corresponde à celebração do contrato de compra e venda, através do qual o comprador passa a ser o proprietário do imóvel, e o contrato de mútuo com hipoteca no qual é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc).

Após a celebração deste último contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel, ao seu antigo proprietário.

Documentação necessária

E então, que papelada é necessária para firmar uma escritura sem percalços? Nós ajudamos com a lista (explicação de cada uma na lista principal):

- Documentos de identificação civil e identificação fiscal dos intervenientes;

- Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;

- Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;

- Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);

- Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);

- Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão);

- Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;

- Comprovativo de pagamento do IMT;

- Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;

- Declarações de Exercício do Direito de Preferência (caso existam);

- Certidão Toponímica (caso exista);

- Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (caso exista);

- Contrato promessa de compra e venda do imóvel;

- Declaração de liquidação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Como tudo, a escritura acarreta custos que podem ser um tanto ou quanto significativos. Tal depende de vários fatores como o valor do imóvel, se se trata da primeira ou da segunda habitação, entre outros aspetos que interferem no preço da escritura.

A questão não está só nos custos com a escritura em si, entenda-se, com o documento, mas antes com os impostos, já para não falar das despesas associadas ao crédito à habitação.

Associados a uma escritura estão sempre alguns custos, que têm a ver com a transação em si e também com os impostos públicos e com o valor do crédito (caso exista):

- Imposto do selo sobre a transação: 0,8%

- Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%

- Registo da escritura, a ser feito em advogados, Balcão único na Conservatória ou balcões do serviço casa Pronta, ou ainda em Notário privado ou público ou privado;

- Pagamento do IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário x Taxa a aplicar – Parcela a abater (conforme dados abaixo):

Rendimento coletável | Taxa | Parcela a abater

Até 92.407,00€ | 0% | 0€

Mais de 92.407,00€ até 126.403,00€ | 2% | 1.848,14€

Mais de 126.403,00€ até 172.348,00€ | 5% | 5.640,23€

Mais de 172.348,00€ até 287.213,00€ | 7% | 9.087,22€

Mais de 287.213,00€ até 574.323,00€ | 8% | 11.959,26€

Mais de 574.323,00€ | 6% | 0€

E há mais custos?

Para além dos custos com registos e impostos, ao comprar casa considere também outros custos como:

- Prémios de seguros;

- Condomínio;

- Outras taxas e impostos;

- Outras despesas que entretanto surjam (como, por exemplo, a manutenção do imóvel).

E se fizer um crédito habitação, que custos terei?

A compra de um imóvel com recurso a financiamento bancário tem um conjunto mais alargado de custos. Assim, aos custos acima referenciados será necessário ainda suportar:

Comissões Bancárias: Variam de acordo com a instituição financeira, mas em média poderá contar com um valor perto de €1.000. Falamos aqui de comissões de avaliação, estudo do processo e outras. Este valor irá depender também de protocolos que existam.

- Imposto de Selo: O financiamento bancário dá lugar ao pagamento de imposto de selo sobre o valor financiado. Assim, irá suportar um IS de 0.6% sobre o valor do financiamento.

- Registo: O registo em escritura referenciado acima era apenas para um ato. No entanto, é necessário registar também o mútuo com hipoteca (vulgarmente conhecido como hipoteca do imóvel a favor do banco). Neste caso, o custo ao invés de €375 passa a ser de €700.

- Seguro de Vida: Os bancos exigem o pagamento de um seguro de vida que cubra o caso de morte do titular do contrato. Este valor irá depender de diversos fatores como a companhia de seguros, o valor em dívida e as condições de saúde do cliente.

- Seguro Multiriscos: Que também irá variar de acordo com o valor do imóvel.

Exemplo para compra de habitação própria permanente de €120.000 com Crédito Habitação

Para simplificar a análise, tomemos um exemplo de um contrato de crédito habitação para compra de um imóvel urbano. Neste caso, teremos os seguintes custos:

IMT: €551,86

IS sobre compra: €960

IS sobre financiamento: €720

Registo Casa Pronta: €700

Comissões e Encargos Bancários: €1.000

TOTAL: €3.931,86

Os custos para quem vai comprar casa são expressivos. Porém, face aos custos crescentes do arrendamento, a compra de casa própria mediante crédito habitação é na maioria das vezes o negócio mais vantajoso.

O custo da escritura costuma variar consoante o tipo de notário (público ou particular) e se há financiamento bancário ou não:

Balcão Casa Pronta:

Compra e venda – 375€

Compra e venda e mútuo com hipoteca – 700€

Notário particular:

Compra e venda – A partir de 400€

Compra e venda e mútuo com hipoteca – A partir de 800€

Agora que já sabe qual a importância de fazer a escritura de imóvel, trate de reunir os documentos necessários e de reservar dinheiro para pagar todas as despesas associadas.

Não se esqueça que só a escritura de imóvel o torna, legalmente, proprietário dessa casa dos seus sonhos, por isso celebre o quanto antes este documento, fundamental para a oficialização do ato de compra da sua habitação.

Comprar para arrendar ao proprietário é um investimento bastante seguro.O sale and lease back está presente no nosso país. Sendo um produto tipicamente direcionado às empresas.

Também existem modelos de negócio direcionados às famílias. No entanto, é um conceito de negócio que pode esbarrar com questões éticas. São “empréstimos” onde a garantia é o imóvel. A ideia de comprar uma casa por metade do valor de mercado, com o pretexto de “emprestar dinheiro” ao proprietário. Ganha-se com o recebimento de rendas e com a venda. Pois o ex-proprietário tem opção de compra, após o tempo estabelecido entre as partes. Quem tem imóveis tem dinheiro. Pode é depois perder a casa.

As agências imobiliárias atravessam o melhor momento desde a sua existência em Portugal. Fornecem apoio na compra e venda de imóveis a troco de uma percentagem do valor da venda.

A mediação imobiliária é um modelo de negócio interessante e bastante lucrativo. Podendo ganhar dinheiro na comercialização de imóveis, bem como na venda de franchisings.

O contrato de arrendamento para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de dois anos.

O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.

O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito sempre que tiver uma duração superior a seis meses.

Sim. A lei apenas impede que os contratos de arrendamento tenham um prazo superior a 30 anos, deixando espaço para que os senhorios definam o tempo mínimo pelo qual querem arrendar um imóvel. Caberá ao inquilino aceitar esse período mínimo ou não para celebrar o contrato de arrendamento.

Existem diversos serviços relacionados com o imobiliário. Seja avaliadores de imóveis, sites de classificados para imóveis ou home staging.

Os profissionais da fotografia também podem ser especializados na captação de imagens de imóveis. Uma foto profissional de uma casa faz uma enorme diferença. Nos segmentos mais altos também podemos encontrar o vídeo direcionado ao imobiliário.

As empresas de gestão de activos imobiliários auxiliam o proprietário a rentatbilizar o seu património imobiliário. Recebem uma comissão pelo tipo de gestão que proporcionam. Existem modelos de negócio que variam as suas responsabilidades perante os inquilinos. Criando deste modo pacotes de serviços que o proprietário pode escolher.

Antes da assinatura do contrato, o senhorio pode optar por não avançar com o arrendamento. Uma vez este assinado, o locador tem de respeitar as regras de denúncia do contrato.

O investimento através de fundos imobiliários é uma forma de expor poupanças ao mercado imobiliário sem preocupações ao nível operacional e fiscal. É a forma mais simples para investir no imobiliário. Existem fundos imobiliários abertos a todos bem como específicos para investidores com maior capacidade.

São comercializados através de instituições bancárias.

Tal como no caso do senhorio, antes da assinatura do contrato, o inquilino pode optar por não avançar com o arrendamento. Uma vez este assinado, o arrendatário tem de respeitar as regras de denúncia do contrato.

Com o terreno estudado e a proposta de financiamento escolhida, o passo seguinte será assinar o contrato de promessa de compra e venda. Após a aquisição do terreno, será necessário apresentar um projecto de licenciamento na Câmara Municipal. Este documento é um projecto base de arquitectura de uma nova construção e compreende todos os desenhos e elementos escritos necessários para o licenciamento da obra. Mais tarde será também necessário submeter o projecto de especialidades que terá também de receber um parecer positivo. Após comunicado o deferimento, é necessário entregar os documentos do construtor e do requerente para ser efectuado o pedido de alvará de construção. Concluída a obra, será entregue o livro de obra e os respectivos documentos e poderá depois ser requisitada a licença/alvará de permissão de habitação na Câmara Municipal.

Fiscalidade

A fase final no processo de aquisição de um terreno para construção será entender a fiscalidade associada, sendo que relativamente aos custos associados ao seu pedido de licenciamento, saber o total da responsabilidade é uma tarefa de complexidade algo elevada.

Deve verificar no Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas (RMTRAUOC) do município de Lagos toda a informação sobre as taxas aplicáveis e também as isenções e reduções disponíveis.

Existem dois tipos de taxas a que o processo de licenciamento estará sujeito, sendo elas:

- Taxas Urbanísticas

- Taxa de Compensação Urbanística

Para além das taxas aplicáveis a nível municipal, também o IMT e IMI serão aplicáveis aos terrenos. Relativamente ao IMI, recorremos ao CIMI, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis para compreender o enquadramento dos terrenos ao nível fiscal. Em primeiro lugar é importante entender o que, para efeitos fiscais, é considerado um prédio. Tal é definido pelo CIMI da seguinte forma: “prédio é toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico”. Dentro dos prédios existem ainda os prédios rústicos e os os prédios urbanos. O valor do IMI a pagar sobre o imóvel será baseado no seu valor patrimonial tributário, sendo que as taxas aplicáveis são as seguintes: - A taxa aplicável de IMI a um prédio rústico é de 0,80% - A taxa aplicável de IMI a um prédio urbano varia entre 0,30% e 0,45% Já o IMT sobre terrenos irá também variar entre os dois tipos: - A taxa aplicável de IMT a um prédio rústico é de 5% - A taxa aplicável de IMT prédio urbano é de 6%

Na falta de acordo em contrário entre as partes, a primeira renda vence no momento em que o contrato é assinado e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Na prática, é concebido um período de oito dias – até ao dia 8 de cada mês – para que se proceda ao pagamento da renda.

A renda deve ser paga no domicílio do arrendatário, exceto se as partes acordarem outra forma de pagamento no contrato de arrendamento.

Juntar vários pequenos investidores para investir em activos imobiliários é o mote para plataformas de crownfunding imobiliário. Existem várias estratégias de investimento associadas a estas plataformas.

O investimento através de plataformas de crownfunding surgiu há uns anos e em Portugal também já existe. E mais plataformas estão a surgir no mercado. Em Portugal ainda não existe nada relevante (por enquanto).

Existem plataformas que apenas utilizam o imobiliário como garantia para empréstimos.

Por incrível que pareça, de forma indirecta existem imensos negócios e actividades que ganham dinheiro com o imobiliário. Desde serralharias, carpintarias, arquitectos, decoradores, construtores civis, canalizadores, eletricistas, ladrilhadores e estucadores.

Todo o sector dos materiais de construção ganha com a dinâmica do mercado. Advogados, solicitadores e conservatórias também retiram os seus dividendos.

O inquilino tem direito de preferência relativamente à compra do imóvel. Quer isto dizer que se o senhorio decidir vender a casa deverá informar em primeiro lugar o arrendatário, de modo a que este possa decidir se quer comprar ou não.

Se o inquilino não quiser avançar para a compra, o contrato de arrendamento pode ser denunciado ou pode ser transferido para quem venha a adquirir o imóvel.

A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, ou seja não se aplica quando o arrendatário aceita sair do imóvel de livre vontade.

Normalmente, a ação de despejo é desencadeada por mora no pagamento das rendas, mas também pode ocorrer depois de o senhorio constatar que o arrendatário não utiliza o imóvel para residência permanente e adquiriu outra habitação no mesmo concelho ou nos conselhos limítrofes, no caso de Lisboa e Porto.

No caso de atraso nas rendas, o inquilino é notificado para proceder ao pagamento das mesmas no prazo de 10 dias e se não o fizer o senhorio pode dar início ao processo de despejo.

Para acelerar o processo, foi criado o Balcão Nacional do Arrendamento, através do qual o locador pode dar início ao processo especial de despejo.

Nestas situações o senhorio pode dar início a uma ação de despejo, descrita na pergunta anterior.

Em casos pontuais, o locador poderá ajudar o arrendatário a conseguir algum tipo de apoio para que possa continuar a cumprir com as suas obrigações nos termos do contrato de arrendamento.

A medida a tomar de imediato é notificar o inquilino para que proceda ao pagamento da renda. Se isto não acontecer e se a situação se mantiver por três meses, o senhorio pode dar início a uma ação de despejo.

O processo especial de despejo é um meio processual destinado a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. Este procedimento, de tramitação eletrónica, corre termos exclusivamente no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

O senhorio deverá preencher o formulário de requerimento de despejo, juntar todos os documentos solicitados e pagar a taxa de justiça.

O BNA encarrega-se de notificar o inquilino nos 15 dias seguintes ao pagamento, por parte do senhorio, da taxa de justiça. O inquilino tem mais 15 dias para desocupar o imóvel, pedir para o desocupar posteriormente ou opor-se ao despejo, mas, neste último caso, dados os avultados custos associados, só o deve fazer se tiver a convicção de que tem razão.

O regime de transmissão por morte no arrendamento para habitação prevê que o contrato de arrendamento não caduque por morte do arrendatário quando lhe sobreviva cônjuge ou pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, ascendente em primeiro grau que com ele vivesse há mais de um ano, filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que partilhasse a residência há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior ou que seja portador de deficiência com grau comprovativo de incapacidade igual ou superior a 60%.